신도시 분양상가 투자 경험담 병원 임차인을 위한 건축물 대장 기재 변경(병원 영업허가 신청 서류)

신도시에 분양받은 상가가 한 개 있는데 이번에 새로 임차계약을 하게 되었습니다. 새로운 임차인 분은 병의원을 개업하실 예정으로 건축물대장의 용도변경을 요청하셨어요.

통상적으로 임차인이 용도변경을 하는 것이라고 알고 있는데 신도시라 상권 조성 초기 단계라서 임차인이 우위에 있는 상황입니다. 부동산에서는 건축 설계 사무소를 통해서 진행해야 하고 비용은 약 150만 원이라고 했어요. 우선 기존 세입자분이 계약 연장을 안 하신다고 하니 임대를 맞추는 것이 우선인 저희는 저희가 부담해 드리기로 했어요. 한 번 병원 자리로 들어오면 계속 병원 임대를 할 수 있을 거라고 하셔서 일단 진행했습니다. 혹시 셀프로 할 수 있을지 알아봤어요. 등기도 셀프로 하는 방법이 있으니, 용도변경도 셀프로 할 수 있을 것 같았거든요. 저와 비슷한 상황이신 분들에게 제가 알아본 내용을 공유하니 도움이 되시길 바랍니다. 우선 알고 싶은 건축물의 현재 용도는 민원 24 사이트를 통해 건축물대장 무료 열람이 가능합니다.

 

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건축물의 용도는 건축법에 따라 총 9개의 시설군과 29개의 용도로 나누어지고 용도변경은 '신고' '허가' '기재변경' 세 가지 종류가 있습니다.

9개의 시설군은 아래와 같이 9호 시설군에서 1호 시설군로 갈수록 까다로운 조건을 만족시켜야 합니다. 상위군인 허가대상에서 하위 군인 신고대상으로 용도 변경하는 것은 비교적 쉽습니다. 반대로 하위 군인 신고대상에서 상위군인 허가대상으로 용도 변경하는 것은 어렵습니다.  그리고 같은 시설군에서 단순히 기재변경만 하는 경우가 가장 쉽습니다 쉽게 말해서 9호 시설군에서 1호 시설군의 방향으로 이동하는 용도변경은 '허가'의 대상이고, 1호 시설군에서 9 호시 설군의 의 방향으로 가는 건 '신고'의 대상입니다. '신고'대상인 경우 주차장법, 하수도법 등 고려해야 할 것들이 많습니다. 요약하자면 아래와 같습니다. 1호 시설군에는 자동차 관련 시설, 2호 시설군은 장례식장, 묘지, 운수, 창고시설들이 있는 거 보면 더 이해가 쉬우실 거예요.

• 허가 대상 : 하위군 시설에서 상위군 시설로 변경하는 것 (가장 어려움)
• 신고 대상 : 상위군 시설에서 하위군 시설로 변경하는 것 (비교적 쉬움)
• 신청 대상 : 동일 시설 군내에서 이동하는 것 (가장 용이함)

건축법에 따른 9개의 시설군

상가건물 소재지의 관할 구청 건축과에 문의해보니 저의 경우 동일 시설군 내에서 '기재변경'으로 '신청 대장'에 해당되었습니다. 

위에 설명드린 시설군을 변경하는 '신고' '허가'의 경우 시청 건설과에 연락해야 합니다. 경험이 없어서 저도 '용도 변경'인 줄 알고 문의했더니 저의 경우는 동일 시설 군내에서 이동하는 '기재변경 신청'건이라서 구청 건축과로 연결을 해주더라고요. 상가 소재지의 구청 건축과 담당 직원분에게 상세히 안내를 받았습니다. 저의 경우 현재 제7호 근린생활시설군 내에서 현재 제2종 근린생활시설에서 제1종 근린생활시설로 변경이 필요했습니다. 같은 시설 군내의 변경이기 때문에 '기재 변경'에 해당됩니다. 이처럼, 본인이 정확히 필요한 변경이 어떤 것인지 알면 나중에 건축 설계사를 통하더라고 대략적인 프로세스를 이해하시는데 큰 도움 될 거예요.

간단한 기재변경이지만, 만약 임대인이 병의원 영업 허가를 위해 도면상의 세부용도 변경까지 필요하다고 하면 결국 건축 설계 사무소를 통해서 신청해야 합니다. 

일단 구청 담당 직원의 말로는 건축물대장상의 표시변경은 '세움터'에서 개인이 할 수 있다고 합니다. 그러나 도면상의 세부용도의 변경까지 필요하면 건축사무소에게 의뢰해야 한다고 합니다. 즉 영업 허가를 받을 때 건축물 현황도 상에도 세부용도가 기재되어야 한다고 하면 도면까지 변경해야 한다는 것입니다. '병의원 영업 허가'에 대해서 알아보니 병의원을 개업하기 위해서는 보건소에 '병의원 영업허가 신청서'를 제출하고 영업허가를 받아야 한다고 합니다. 결국 용도변경이 필요한 이유가 이것입니다. 그리고 도면상의 세부사항 변경이 필요하면 일단 무조건 건축 설계사 자격증이 있는 사람이 그린 CAD 도면 파일이 있어야 한다고 합니다. 그래서 보건소 사이트에 들어가서 '병의원 영업허가 신청서' 필요 서류를 확인해보니 아래와 같이 '건물평면도 및 구조 설명서' (각실 용도 및 면적 표시)가 있습니다. 사실 제 상가 주변의 건축물대장을 확인해보니 건축물의 용도가 '금융업'으로 되어있는데 운영하는 치과도 있었는데요. 임차인 말로는 요즘 보건소의 영업허가가 까다로워져서 안전하게 하려면 건축물 용도가 병의원으로 되어있어야 한다고 하십니다. (정말, 임차인인 갑입니다.)

 

건축물대장상의 건축물 표시 (변경, 정정) 신청을 위한 방법입니다. 브라우저는 익스플로러를 사용하라고 권장합니다.

↓건축물 표시 (변경, 정정) 하는 세움터 사이트↓

 

세움터 사이트 https://cloud.eais.go.kr/

건축행정시스템 세움터

 

1. 세움터에 접속해서 관련 양식을 작성하고 필요서류를 준비합니다. 민원서비스 > 건축물대장 > 건축물 표시 (변경, 정정) 신청 클릭하면 서식 다운로드 가능합니다. 필요서류는 아래와 같습니다. 건축물대장과, 건축물 현황도도 세움터에서 다운로드 가능합니다.

• 변경 신청의 경우 : 건축물 현황도 1부(건축물 현황도의 내용이 변경된 경우에 한함), 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류
• 정정 신청의 경우 : 잘못이 있는 부분의 건축물 현황도면과 이를 증명하는 서류 1부

2. 상가 소재지의 도, 시를 입력 후 민원 신청합니다.

세움터 건축물 대장 기재변경 양식

병의원 영업허가를 위해 보건소에 제출해야 하는 서류 중에 '건물 평면도'와 '구조 설명서'가 있습니다.

갖춰야 하는 구비서류는 개설자의 면허증 사본, 진료 과목별 시설, 정원등의 개요 설명서, 의료 보수표, 법인 설립 허가증, 사업 계획서 등이 있지만 임대인 입장에서 고려해야 할 것은 '건물 평면도 및 구조 설명서'입니다. 이제 보건소에 연락해서 도면상에도 세부 용도가 표시가 되어야 하는지를 확인해봐야겠습니다. 월요일에 가능할 것 같아요. 정말 이번 기회에 많은 걸 배웁니다. 

 

일단 도면상의 세부 용도를 표시하는 절차와 필요서류는 다음과 같습니다.

1. 소유자 대리인 위임장 (건축사무소 의뢰 시)

2. 인감 증명서

3. 변경 전 후 도면 (건축 사무소에 의뢰하면 대장용 CAD 파일로 들어옴) 건축 사무소가 알고 있음

4. 면적 산출표 (CAD 파일로)

 

저희 부부가 겁도 없이 지른 첫 부동산이 집이 아니라 상가여서 매우 골머리를 앓았던 적이 있습니다. 다행히도 준공 이후 공실없이 임대차 계약이 이뤄져서 정말 감사하고 살고 있습니다. 신도시 분양상가는 골로 가는 지름길이라고 하던데 나름 성공한 신도시에 대로변 2층 상가라서 그나마 임대가 나가는 것 같아요. 정말 멋모르고 도전해본 건데 세상을 보는 시야가 넓어지고 있어요. 처음 접해보는 용어, 절차등 어렵지만 젊은 나이에 경험이라고 생각하고 하나씩 배우고 있습니다. 첫 임차인 분께서 하시던 업종이 코로나에 너무 힘든 업종이라서 어쩔 수 없이 폐업하시게 되어 여러모로 마음이 아픕니다. 그래도 상호 조절하에 무사히 다음 임대가 이뤄지게 되어 정말 다행이라고 생각하고 감사하고 있어요. 월요일에 보건소 연락해보고 진행사항 업데이트해보도록 하겠습니다.