15. 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다('18.1월) | 이현철 소장님 지음 (매일 경제 신문사)

남들 다 한다고 해서 무작정 따라 하지 말고
나만의 투자법을 확실하게 익혀서 간단하게 투자하는 것이 좋습니다.
-전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 

 

전세라는 특이한 제도가 대한민국 부동산 시장에 미치는 영향에 대하여

 깊이 생각해본적이 없었다. 14년에 신혼집을 알아볼 때 '전세 보러 왔어요'라고 하면 부동산에서 혀를 내두르며 '전세 없어요'라고 했다. 같은 아파트 단지에서 20년에 다시 전세르 구할때는 주변 공급이 몰리면서 전세가 넘쳐났다. 책을 읽고 나니 같은 아파트인데도 다른 상황이 펼쳐진 것인지  알게 되었다. 14년 그때 전세가 씨가 말라서 매매가와 붙어 있을 때 집을 샀어야 했다는 후회가 들었다. 그리고 앞으로 또 그 기회가 온다면 절대로 놓치지 않도록 마음에  뚜렷하게 새겼다.

 

 사실 나는 부동산 투자를 제대로 공부하지는 않았지만(지금까지는 투기꾼이였던듯..) 항상 궁금했다. 왜,  부동산은 라이프 사이클이 그렇게 긴 품목인데 움직이는 생물처럼 매일매일의 온도가 다른 걸까? 언제는 폭등해서 자고 나면 억이 올라있고, 요즘은 일어나면 급매가 나와있는 것 처럼. 그런데 이 책을 읽으면서 아, 그래서 이렇게 되는구나 라는 흐름을 알게 되었다. 폭등하는 시기에 일어나는 일련의 과정들 (고분양가 분양 증가, 전세가율 하락) 그리고 2~3년 뒤 분양했던 물건들의 입주가 시작되며 맞이하는 폭락의 시간까지의 파노라마의 시각을 갖게 되었다. 

 

  물론, 깊게 공부하자면 지역별, 입지별로 봐야 할 것들이 더 많이 있겠지만 전체 흐름에 대해 이해하기에 더 없이 좋은 책이었다. 이현철 소장님이 20년에 쓰신 '부동산 폭등장이 온다' 에는 부동산 사이클별 발생하는 일들을 보다 상세하게 나와있어서 이 책을 읽는 동안 더 쉽게 이해할 수 있었다. 이 두 권에 대해 제대로 이해한다면 부동산 투자에 대해서 투자 기준과 원칙을 더 단단히 할 수 있을 거라고 생각한다.

<황금이 숨어 있는 땅의 기준>
1. 하락기가 4년 내외로 지속된 후 부동산 가격이 더 이상 떨어지지 않는 지역
2. 전세 가격이 오를 기미가 보이는 지역
3. 향후 2~3년간 공급 물량이 부족할 것 같은 지역 (적정 수요 : 인구수의 0.5%/년)
4. 미분양 물량이 줄어들면서 적정수준 이하인 지역 (적정 미분양 물량: 인구수의 0.1%/년)
-당신이 부자가 되었으면 좋겠어요 가리아리 지음-


<집값이 내려가는 시기>
1. 최소 3~4년 공급 과잉
2. 공급과잉 되는 동안, 폭등이 있어야함. 전세가와 매매가의 갭이 떨어져 있어야함
3. 고분양가로 프리미엄 형성 X
4. 묻지마 투자자 등장
-부동산 폭등장이 온다. 이현철 소장-

 

책 제목		저자/역자	출판사
전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.		이현철 지금	매일 경제 신문사
페이지		읽은기간	간단요약 키워드
336		22.09. - 10.2	부동산 투자 사이클, 폭락기의 4가지 조건,
본 것	Subject	대한민국 부동산의 유일한 전세제도, 선분양 후공급제도로 인한 부동산 싸이클을 정의. 또한 부동산 투자가 낯선 초보 투자자들에게 위험한 투자 방식 소개하여 실수 방지 지침서 전세-매매가 차이 투자의 필독서
	keyword (핵심 키워드 3개)	매매가는 전세가 이하로 떨어지지 않는다. 폭락은 반드시 폭등장이 있어야 온다. 갭투자 최고의 타이밍은 "하향 안정기가 끝나고 상승기로 전환되어 전세난 시작 + 전세가율이 70~80%가 될 무렵" 부동산의 가격 영향 요소 : 선분양제도, 전세제도, 사람들의 심리, 정부 정책
	Impressive pharase	1. 같은 시간대에 거래된 매매가와 전세가는 반드시 매매가가 조금이라도 높을 수밖에 없다. 이유는 전세는 매매의 파생 상품이기 때문이다. 매매를 기반으로 한 임대상품이기 때문에 임대가가 매매가를 넘을수는 없는 원리이다. 임대가가 매매가를 넘는 상황이 벌어져 임대인이 그 물건을 포기하게 되면 임차인은 어떻게 될까? 그런 상황을 예상하고도 과연 임차인이 그 가격에 전세를 들어갈 수 있을까요? 불가능합니다. 2. 부동산 투자를 할 때는 부동산 싸이클을 이해하는 것이 가장 중요하다. 3. 매수보다 매도가 중요하다. 4. 싸게 사는 것이 중요한 것이 아니라, 상승할때 물건을 보유 하고 있는 것이 중요한 것이다. 5. 인구가 줄어서 생기는 그 공급이 정말 공급이 될 수 있을지는 봐야한다.
깨달은것	Motivation	1. 전세-매매 차이를 활용한 갭투자의 원칙 및 변하지 않는 명제 "전세가는 절대로 매매가를 넘을 수 없다. 즉, 매매가는 절대로 전세가 이하로 떨어지지 않는다." 2. 폭락기-하락안정기-상승안정기-폭등기 부동산의 사이클을 알고 대응하자. 3. 하향 안정기가 끝날 무렵에 시작하자. 4. 절대로 절대로 분위기에 휩쓸려 투자를 결정하지 말자. 특히 폭등장의 묻지마 투자자는 되지 말자.
	Role model	1. 폭락기이후 하향 안정기 끝날 무렵 본격적인 갭투자를 시작하자. 2. 역전세가 우려되는 곳을 조심하자. 역전세 조건1: 사는 지역의 입주물량 증가 역전세 조건 역전세 조건 2: 비슷한 규모의 입주 물량이 3년 정도 연달아 있어야 한다. *(신도시, 택지지구) 3. 부동산 가격에 영향을 미치는 네 가지 요소에 대해 체크하자. 1) 선분양 제도 2) 전세제도 3) 사람들의 심리 + 4) 정부정책 ( 금리, 대출 규제, 세금)
	Knowledge	1. 부동산에는 네 개의 싸이클이 있다. 네 개의 싸이클은 원 처럼 반복된다. 폭락기 -> 하락 안정기 -> 상승 안정기 -> 폭등기. 이 중 갭투자 최고의 타이밍은 "하향 안정기가 끝날 무렵" 이다. 매매가가 정체되고, 전세가가 치고 올라와서 전세가가 매매가에 근접하는 시기이다. 2. 부동산의 가격을 결정 하는 요소는 4가지가 있다. 1) 선분양 제도 2) 사람들의 심리 3) 전세 제도 4) 정부 정책 (금리, 세금, 공급) 이다. 이 중 정부 정책이 나머지 세 가지에 가장 큰 영향을 미친다. 3. 초보 부동산 투자자들이 분위기에 휩쓸려 잘못 투자하기 좋은 투자 형태가 있다. 경매, 오피스텔, 빌라, 지역주택조합, 재개발, 재건축, 분양권 단타 이다. 이것들을 주의해야한다 4. 매수보다 매도가 더 중요하다. 5. 지방 시장과 서울, 수도권 시장은 다르사이클로 다르게 간다. 6. 전세난 : 전세 수요 대비 공급이 딸려서 전세가 부족한 상황 7. 역전세난 : 전세 수요 대비 공급이 많아서 전세가가 떨어지는 현상 -> 주로 대규모 공급이 일어나는 신규 택지, 신도시 주변 8. 아파트 가격을 분석할 때 가장 주요한 것은 현장에서의 사람들의 심리. 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.
적용할 것	Kaizen (개선)	[전세가의 역할을 이해하자.] ① 바로미터 역할: 매매를 할때는 전세가를 보고 결정하자 ② 매매가 지지 역할 : 매매가가 올라가는 시기에도 매매가를 받쳐주는 역할을 한다. 매매가 상승 → 정부 정책 심화 →매매가 하락 ! 이때, 지지선이 전세가. ③ 매매가를 올려주는 역할: 하향 안정기가 되면 전세가가 상승한다. (매매를 꺼림), 이때 전세가가 매매가를 밀어올린다. ④ 매매가를 떨어뜨리는 역할 : 폭등기에 전세가는 따라잡지 못한다. 상승 안정기에는 편균 70~80% 수준이였던 전세가율이 50~60%대로 떨어지게 된다. 폭등기- 가격이 상승 - 분양물량 상승 -> 입주가 몰릴때 전세는 폭락 -> 전세가율 80%에서 50% 로 하락 -> 매매가 하락.
	Idea	1. 오늘의 분위기에 휩쓸리지 말고. 거시적으로 지금이 어떤 부동산 싸이클인지 인지하자. 상승 안정기-폭등장에서 고가분양이 증가한다 → 이것은 필연적으로 2~3년뒤 입주 폭탄으로 이어진다. → 입주 폭탄은, 상승 안정기때는 일시적인 전세가 조정으로 마무리 되지만, 하향안정기때는 폭락으로 이어짐. 2. 갭투자는 월급쟁이에게 최적의 투자 방식이다. 전세제도가 유지되는 기회가 있을때 공부하고 올인하자.
	Action	1. 갭투자 최고의 타이밍은 "하향 안정기가 끝나고 상승기로 전환되어 전세난 시작 + 전세가율이 70~80%가 될 무렵" 본격적 갭투자를 시작하기 위해서 실력을 쌓자. 2. 역전세가 우려되는 곳을 조심하자. 역전세 조건1: 사는 지역의 입주물량 증가 역전세 조건 역전세 조건 2: 비슷한 규모의 입주 물량이 3년 정도 연달아 있어야 한다. *(신도시, 택지지구)
이 책에서 얻은 것은 무엇인가?
부동산 투자 사이클이라는 흐름의 특징, 원인, 부동산에 대한 기초적인 원리를 알게 되었다.
One message
매수보다 중요한 것은 매도이고. 가격보다 중요한 것은 부동산 사이클이다. 더 싼 가격으로 사는 것이 중요한 것이 아니라 상승장에서 자산을 보유 하고 있는 것이 훨씬 더 중요하다.
책 속의 책, 또는 연관지어 읽어볼 책이나 내용은 무엇인가? 추천 도서
부동산 폭등장이 온다.' 이현철 지음 저자가 20년에 출간한 책인데, 부동산 사이클별로 일어나는 현상을 보다 자세하게 설명해 놓았다.
내 인생에 적용할 단 한가지
부동산 싸이클 하락 안정기를 노리면서, 총알과 앞마당을 늘려가자. 종자돈은 1년에 5천만원 모으자. 앞마당은 1년에 10개 늘려보자! 전세가율이 80% 이상인 물건만 투자하자.