05.부동산 폭등장이 온다. 이현철 지음(2020.6) | 부동산 사이클 이해하기

이현철 소장님의 '부동산 폭등장이 온다'는 2020년 6월에 출간되었다. 이 책을 통해서 퍼즐 조각을 맞추듯 우리나라의 부동산 사이클에 대한 이해도를 높일 수 있었다. 

2년 전에 출간된 책인데 미래에서 온 것처럼 지난 2년 동안 부동산 시장에 일어난 일들을 일목요연하게 서술하고 있다. 한 개인의 감으로 써 내려간 것 이 아니라 수많은 데이터, 대중 심리의 분석등 다양한 경험을 바탕으로 설명되어있어서 읽는 내내 '아하! 그래서 그랬던 거구나' 라며 단숨에 읽었다. 물론 한 권의 책이 미래에 일어날 일을 모두 설명할 수 없을 것이고 100% 정확하게 맞출 리도 만무하다. 항상 예측하지 못했던 일들이 발생할 수 있기에 이 상황마다 자기 소신을 갖고 대처할 수 있는 나만의 통찰력이 필요할 것이다. 

결국 자본주의 사회에서 돈을 버는 사람은 시장의 옳고 그름을 판단하기보다 시장의 흐름을 예상하고 적기에 자본을 투입한 이들입니다. 출처: 시장은 언제나 규제를 이긴다. 부동산 폭등장이 온다. | 이현철 지음

부동산의 하락기, 하락 안정기, 상승기, 상승 조정기, 폭등기 그리고 다시 하락기의 사이클의 반복이고 각각의 전조 증상, 시장의 특징, 대응 방법이 아주 상세하게 설명되어있다.

이 책에서 가장 주목할만한 점은 우리가 흔히 부동산 가격에 직접적인 영향을 미칠 것이라고 생각하는 호재, 인구, 금리가 생각보다 영향력이 적다고 이야기 하는 점이다. 오히려 이병철 소장님(이하 작가님) 정의하는  '부동산 싸이클을 결정하는 요소' 는대중 심리, 전세와 선분양 제도, 정부 정책 이 세 가지이다. 책 전반에 걸쳐 이 세 가지 요소들이 어떤 방식으로 어떻게 사이클의 행방을 결정하는지에 대한 내용이 상세하게 설명되어있다. 설사 이 책의 내용이 맞지 않을지라도 부동산 전체 흐름을 이해 할 수 있는 세 가지 키워드에 대해 알게 된 것만으로도 보람 있는 독서였다. 

특히 선분양 제도처럼 수요와 공급의 시간차를 두고 움직이는 이 제도가 부동산 상승과 하락의 행방에 기여하는 점이 크다는 점이 인상 깊었다. 부동산 상승기에는 분양가를 높게 받을 수 있으니까 분양을 늘리고 하락기에는 분양가를 제 값을 받을 수 없으니까 공급을 줄이는데, 이 것들에 대한 결과가 2~3년의 시간차를 두고 벌어진다. 그렇게 되면 상승기에 분양했던 물건이 공급하는 시점에는 다른 사이클이 되어 있을 수 있는 확률이 큰 것이다. 따라서 영원한 하락장은 없다. 왜냐면, 하락장에서 공급을 줄인 건설사의 결정은 2~3년 뒤 공급 부족을 낳고 이는 다시 상승장의 씨앗이 되기 때문이다. 

 

이처럼 부동산에 일어나는 싸이클과 그 사이클을 알아채는 키워드, 각 사이클에서의 행동 지침이 나와있어서 이대로만 흘러간다면 미리 알고 대책을 할 수 있을 것만 같다. 

 

크게 본다면 부동산 싸이클은 다음의 흐름을 갖고 움직인다.

 

1. 부동산 폭등기:  가격 상승의 기대로 매물은 없어지고, 매수세는 폭발하여 거래는 줄어든다. 

이 때 높은 호가에 거래된 몇 건이 부동산 전체 가격의 상승의 기폭제가 된다. 사람들은 거래가 없는 거래절벽을 보면서 하락장을 예견하지만 팔려는 사람이 없어서 거래가 줄어든 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있다. 이때 매수세가 조금만 붙어서 추격 매수가 이뤄지면서 가격이 폭등한다. 이게 2020~2021년에 일어난 일이다. 사람들은 가격이 부담스러운 그 지역보다 가격이 덜 오르 지역을 찾아 떠난다고 한다. 해당 부동산은 부담스러운 가격을 유지한 채 오랜 기간 정체를 겪게 된다고 한다. ★이때가 매도 타이밍이다. 사람들은 항상 최고점에서 매도하고 싶어 하지만 그건 거의 불가능이다. 그렇기 때문에 이때 매도하고 차익을 다음 사이클 상승기에 투자하는 방식으로 하면 높은 수익을 얻을 수 있다. 

2. 부동산 침체: 초과 공급(상승기에 분양된 물량), 너무 높아진 가격으로 인한 매수세의 감소, 무분별한 투자자의 등장 (그 동안 시장에 참여하지 않던 사람들의 부동산 시장 진입)

3. 부동산 하락기 : 부동산 폭등기에서 침체로 접어드는데 시발점은 '준공 후 미분양' 

★다른 책들도 공통적으로 이야기함. 매매가와 전세가가 같이 하락하는 시기. 앞으로도 가격이 떨어질 거라고 생각한 사람들은 매매거부, 전세수요 급증. 돌이켜 생각해보니 2012~2014년이 그렇다. 내가 신혼 때 전세 구하기가 하늘의 별따기였다. 그때 그랬던 게 이래서 그랬던 거구나.

현명한 투자자라면 반드시 주변 신규 아파트의 입주 동향을 파악하여 자신이 보유하고 있는 아파트에 역전세난이 발생할 가능성이 있는지도 따져봐야 한다. 그 다음 보유 물건을 정리할지 아니면 계속 보유할지 정하고 보유할 경우 기존 세입자와의 계약 연장을 만기 전에 완료될 수 있도록 힘써야 한다.
출처: 시장은 언제나 규제를 이긴다. 부동산 폭등장이 온다. | 이현철 지음

4. 하락 안정기: 입주 물량 감소 + 전세물량 감소

갭 투자자들이 시장을 떠나는 시기. 2010~2013년이 그랬다. 미분양이 해소되고 있다면 상승 시그널.

이 때 주택을 보유하고 있다면 버텨야 한다. 고점에 사서 저점에 파는 실수를 하기 딱 좋은 시기이니 버텨라.

전세가율이 올라올 때까지 갭 투자는 보류하고 있어야 한다. 

5. 부동산 상승기: ★이 때가 갭 투자하기 좋은 시절★미분양 물량이 소진된다 + 분양권에 프리미엄이 현성된다. 이게 상승 초기 시그널이다. 

가장 주목해서 봐야 할 점은 전세가율이다. 전세가율이 상승하면서 매매가를 밀어 올린다. 인기 있는 아파트의 전세가율은 70%, 비인기 아파트는 7~80% 정도로 전세가와 매매가가 붙어있다. 그렇기 때문에 갭 투자자들이 시장에 진입한다. 특히 2014년이 이 시기였는데 이때 서울의 비인기 아파트를 매수한 시나리오가 있는데 수익률이 무려 700%나 된다고 되어있다. 돌이켜 생각해보니 2013~2014년이 그렇다. 내가 신혼 때 전세 구하기가 하늘의 별따기였다. 그때 그랬던 게 이래서 그랬던 거구나

★이때가 갭 투자 물건 매도해야 하는 시기이며 투기 열풍이 불면 갭 투자 물건을 매도하는 전략을 펼쳐야 한다고 한다.

전세 가격 상승 + 건설사 분양 축소 →  공급부족 →  전세가율 상승 →  갭 투자 성행 → 전세 공급 과다 → 전세가율 하락

그런데, 지금의 상황을 보면 이 때는 전세 가격도 인플레이션에 따라 같이 상승 했는데 그럼 이때 나온 전세금은 또 다른 투자금이 된다. 무조건 이 사이클이 되었다고 매도하는 전략이 맞는지는 더 공부해봐야겠다. 

6. 부동상 상승 조정기: 이 때 상승기가 끝났다고 예측할 때 매수 타이밍이다. 신규 진입자라면 이때 매수하는 것도 좋다. 

★기억해야 할 것은, 서울과 수도권이 사이클이 길지만 지방은 사이클이 짧고 진폭도 작다. 서울, 수도권과 지방의 부동산 시장을 다르게 봐야 한다는 것이다. 

7. 또 다시 부동산 폭등기

★이때는 매도해야 한다고 한다. 그리고 정부의 규제도 심해지는 시기이다. 지역별 순환장세가 펼쳐지므로 폭등이 끝난 시장에서 아직 시작하지 않고 규제도 약한 지역으로 투자 열풍이 옮겨 붙는 풍선효과가 시작된다. 과연 아래의 글이 먼 훗날 어떻게 해석될지 궁금하기도 하다. 작가의 유튜브 인터뷰나 책에 쓰인 것을 보면 2022년 8월 지금 이 시점은 부동산 폭등 기를 지나 하락기로 접어드는 변곡점이다. 이때는 입주 후 미분양을 주의 깊게 봐야 하는 시기이기도 하다. 그런데 다른 전무가들과 다른 포인트가 여기에 있다. 다른 전문가들은 어차피 우상향이고 거래비용도 높게 드니 보유하고 버텨라라는 의견인데, 아래 말에 따르면 지금 갖고 있는 가격이 오른 부동산은 매도해야 하는 것이다. 1 주택자라면 감당해야 하는 RISK가 너무 크다. 이 부분은 더 많은 공부를 한 뒤에 나만의 의견과 소신을 갖는 과정이 필요해 보인다.

사이클 반대인 지역을 공략하라
우리나라 부동산 시장은 부분 시장입니다. 서울 및 수도권 시장이 폭등 상황일 때 지방의 몇몇 도시는 사이클상 바닥을 찍고 이제 막 상승을 준비하는 상황일 수 있다. 선택은 달라져야 한다. 서울 및 수도권 폭등장에서 보유한 부동산의 가격이 더 오르길 기대하면서 꼭대기에 매도하고자 남은 위험을 감수할 것이 아니라, 안전하게 매도한 뒤 아직 바닥권에 있는 지방 부동산을 매수해서 보유하는것이 현명하다. ★리스크를 최소화 하면서 수익률은 극대화하는 최고의 투자 방법.\
출처: 시장은 언제나 규제를 이긴다. 부동산 폭등장이 온다. | 이현철 지음

부동산 시장 현상을 이해하고 앞으로 일어날 일들을 예측할 수 있는 기본적인 지식을 얻게 되었다. 

시중에 있는 어떤 책도 앞으로 일어날 일을 100% 정확하게 맞추는 책은 없을 것이다. 그럼에도 이 책은 시장의 흐름을 이해하는 다른 시각을 갖게 해 준다는 것에 의미가 있는 것 같다. 이런 배경 지식들이 쌓여서 다른 전무가들의 다른 견해를 대입해서 이해하다 보면 나에게도 통찰력이라는 것이 생길 것이라고 기대해본다. 

이 책과 작가님의 유튜브 영상을 통해서 알아보면 지금은 폭등장 이후 하락기의 진입이라고 한다. 그럼 나는 어떤 포지션을 취하는게 맞을지 고민해봤다. 가장 기억해야 하는 것은 지역마다 사이클이 다르기 때문에 각각의 사이클을 파악하고 지역에 투자하는 것이다. 참고로 훑어봤던 '당신이 부자가 되었으면 좋겠어요|기리아리 지음. 이라는 책에 다음과 같은 내용이 나온다. (이 책은 통독은 아니고 발췌독으로 읽었다). 앞서 읽었던 책들과 내용이 유사해서 남겨둔다.  

<황금이 숨어 있는 땅의 기준>
1. 하락기가 4년 내외로 지속된 후 부동산 가격이 더 이상 떨어지지 않는 지역
2. 전세 가격이 오를 기미가 보이는 지역
3. 향후 2~3년간 공급 물량이 부족할 것 같은 지역 (적정 수요 : 인구수의 0.5%/년)
4. 미분양 물량이 줄어들면서 적정수준 이하인 지역 (적정 미분양 물량: 인구수의 0.1%/년)
출처:  당신이 부자가 되었으면 좋겠어요 | 기리아리 지음