04.월급쟁이의 첫 부동산 공부 마중물 지음 부동산 독학 교과서

이 책은 부동산 공부를 이제 막 시작한 사람들에게 전체적인 부동산 시장의 원리를 가장 쉽게 이해하는 방법과 실전 방법에 대한 실전 방법들이 가득 찬 책이다.

수많은 책들이 많은 방법론을 다루고 있지만 이 책만큼 자세한 설명이 담긴 책은 처음인 것 같다. 책을 읽는 내내 3년 전에 들었던 부동산 전문가 아기곰님 강의가 떠오르면서 그때 아기곰님이 보여주셨던 지표들이 이런 의미였구나라는 걸 느꼈다. 감으로 하는 투자는 성공할 수도 있지만 그 성공에서 배울 수 있는 게 없는 반면 이렇게 스스로 분석해서 투자를 하다 보면 내공이라는 게 쌓일 것 같다. 책을 읽으면서 언급된 사이트에 접속하고 인터넷에 검색하면서 읽다 보니 조금 더 쉽게 이해할 수 있었다. 이 책을 읽을 계획이 있다면 눈으로 글자만 읽지 말고 직접 PC에 사이트를 쳐가면서 해당 데이터를 찾아가면서 보길 추천하고 싶다.

결국은, 부동산의 향방을 결정하는 요소를 총 다섯 가지로 정리하였고, 그 데이터들을 찾는 방법부터 해석하는 사례까지 담겨있다.

기본적으로 저자가 이야기하는 부동산의 가격을 결정하는 다섯 가지는 아래와 같이 함축된다. 그 중에서도 이 책에서는 수요/공급과 심리를 보는 방법을 다루고 있다. 여기에 KB 시계열 자료에 대해 소개하고 있다.

1. 수요/공급 : 수요량, 공급 (인허가 물량/착공 물량, 입주 물량, 미분양) : 국토교통부 통계누리에서 확인 가능
2. 경기 경기 성장률 > 소득
3. 심리 : ★매수우위 지수, 전세수급 지수, 매매거래지수, 전세거래지수 : KB 부동산 시계열 자료 확인 가능
4. 유동성 : 거래량, 외지인 거래량, 외지인 비율 :  부동산 통계 사이트
5. 정부 규제 : 대출 규제, 분양가 상한제

기록을 위해서 하나씩 남겨보고자 한다. 독후 과정이 있어야 책의 내용이 정말 내 것이 되는 것 같다.

특히 아래에서 얻은 데이터들을 이용해서 매수세와 매매 증감률 자료를 만들어서 비교해서 보다보면 나만의 인사이트도 얻을 수 있다고 한다.

1. 수요/공급

  1) 인허가 물량 확인방법 

    1-1) 통계청 > 국가통계포털 > 국내 통계 > 주거 > 주택건설 인허가 실적

https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do

https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do

통계누리 인허가 물량 확인

  1- 2) 미분양 현황 확인방법 : 통계청 > 국가통계포털 > 국내 통계 > 주거 > 미분양 주택 현황 보고 - 미분양 현황 종합

https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do

https://kosis.kr/statisticsList/statisticsListIndex.do?vwcd=MT_ZTITLE&menuId=M_01_01 

 

KOSIS 국가통계포털

 

 1-3) 입주 물량 확인방법 : 부동산 지인 사이트 

https://aptgin.com/home/gin05/gin0501

부동산지인

 

 2 부동산 심리 : 매수 우위 지수 , 전세 수급 지수, 매매 거래 지수, 전세 거래지수 확인 가능

매주 금요일 KB 부동산에서 시계열 자료를 다운로드할 수 있고, 여기에서 4가지 항목을 볼 수 있다. 

★그중에서도 '매수세 많음' '매도자 많음' 지수가 중요하다. 매수세가 급격히 증가하자 매도세 수치가 크게 하락했다. 이와 동시에 아파트 가격(매매지수)이 급격히 상승했다. 
★'매수자 많음' 수치를 통해 현재 전국 지역의 부동산 분위기를 파악할 수 있으면 상승 시점도 더불어 예측할 수가 있다.

https://data.kbland.kr/kbstats/psychology-of-housing-market

[KB부동산 데이터허브]

 

KB 부동산 시계열 자료를 통해서 매매 증감, 전세 증감, 매매지수, 전세지수를 한 눈에 지역별로 시계열로 확인 가능하다. 
★이때, 주간 시계열/ 월간 시계열을 선택해서 볼 수 있다. 주간 시계열 자료가 현재를 더 잘 알 수 있다. 
지방의 데이터를 볼때 구별로 살펴보면 상승의 흐름을 알 수 있다. 그리고, 지속적으로 하락을 유지하는 시장이 바닥 다지기 구간인지, 향후 상승 여력이 있는지는 더 깊게 살펴볼 필요가 있다. 
★현재 상승하는 지역을 살펴보는 것도 중요하지만, 하락률이 감소하는 지역을 살펴보는것도 중요하다.

 

 

https://kbland.kr/pages/kbStatistics.html

KB Land - Home

매수세가 일정 수치 이상 유지 또는 점차 증가하거나, 매매 증감률이 0.1 이상으로 유지되거나 상승하면 그 이후 지속적으로 상승할 확률이 높은 곳이기 때문에 이런 수치를 나타내는 지역은 데이터를 볼 때 유심히 살펴봐야 한다. 반대로 매수세 증감률이 하락하고, 매매 증감률도 하락 추세로 전환되면 부동산 가격이 하락하기 시작한다.
-출처 : 월급쟁이의 첫 부동산 공부, 마중물 지음

3. 유동성 : 거래량을 파악하면 향후 부동산을 대략적으로 예측할 수 있다.

사이트, 동별, 아파트별 데이터는 아파트 실거래가 앱, 국토교통부 실거래가 사이트에서 확인 가능하다.

www.r-one.co.kr

부동산통계정보시스템 R-ONE

 

부동산 투자 실전서에 가깝기 때문에 내가 직접 실천하지 않으면 무용지물이다. 그러니  직접 데이터를 분석해봐야 한다. 

가장 기본적인 투자지역 설정하는 방법은 첫째 공급물량(인허가 물량, 입주 물량, 미분양 물량), KB 시계열 자료 등을 통해 선정하고 그다음 평단가가 높은 아파트 위주로 살펴보는 것이다. 책은 반복해서 투자 지역을 정하는 사이클을 강조하고 있다. 정리하자면 아래 6단계이고, 위에서 알려준 사이트에 가서 아래대로 대입해서 한 번 실습을 해볼 생각이다.

1. 인허가 물량, 입주 물량, 미분양 물량, KB시계열 그래프를 통한 매매가 하락률이 감소하는 지역을 추출한다.
2. 그 지역들 중에 오버랩되는 지역을 선택한다.
3. '인구수'로 해당 지역을 나눠서 그룹핑한다. 
4. 유사 인구수 도시별 평단가를 조사하여 순위를 메긴다. 그리고 저평가된 지역을 찾는다. 예: 인구 100만 이상 지역별 평단가 순위
5. 해당 지역의 동을 조소하고 평단가를 파악한다. 평단가가 높은 순서대로 임장 경로를 짜고 임장을 가서 지역의 흐름을 느끼기 위한 임장을 진행한다.
6. 그다음 전세비율이 높은 단지를 찾아낸다.

이 외에도 '연쇄  반응 아파트 투자법' '상승 흐름별 투자법' 등 실전에서 활용할 수 있는 팁들이 담겨있다.

내가 사는 곳 옆에 신도시 가격이 오르는데 내가 사는 구도심은 가격이 오랫동안 정체되어있었다. 그런데 어느 순간 불이 붙더니 신도시 아파트 가격 못지않은 상승률을 기록했다. 이 책을 읽으면서 그 살던 곳이 오를 수밖에 없었던 이유를 이해했다. 특히 10~15분 거리의 같은 생활권과 직주근접, 교통, (어쩌면 더 좋은) 인프라를 보유하고 있는 구도심이 정체였던 것이 오르는 것은 당연한 일일지도 모른다. 결국 시간이 문제였지만 상승장에서 2배 정도 오르고 있다. (지금은 주춤하지만) 과거의 많은 현상에 대해 이해할 수 있었고, 미래에 다양한 현상에 대해 이해의 폭을 넓힐 수 있었다.

연쇄반응 아파트 투자법

어떤 이벤트가 발생했을 때 연쇄 반응이 일어나는 아파트를 찾아내어 투자하면 성공할 확률이 높다.
방법은 조인스 부동산을 통해서 해당 지역의 아파트를 전수 조사해서 유사하게 오르는 아파트끼리 그룹핑을 하였다. A타입, 5~6개월 동안 오르는 아파트 B타입 3개월 상승한 아파트 C타입 1~2개월 동안 상승한 아파트. 나름의 공통점을 파악한 뒤에, 투자금 여유가 있는 사람은 A타입 아파트 투자하면 쉽고, 투자금 여유가 없는 사람은 B, C타입을 투자하면 된다. 평단 가는 높지만 초기에 연쇄반응 일어나지 않는 아파트는 시장을 유심히 지켜보다가 상승 기미가 포착됐을 때 투자로 진입하면 기간 대비 수익률이 아주 높은 결과를 얻을 수 있다.
출처 : 월급쟁이의 첫 부동산 공부 , 마중물 지음

상승흐름별 투자법 정리하기

1. 바닥 다지기 구간 : 매매가는 보합인데, 전세가가 상승하고 있다거나, 전세수요가 많아 전세가 시장에 많지 않다면 바닥 다지기 구간이라고 생각해도 된다. 이때는 대장급 아파트인 1군 아파트 투자하는 게 좋다.
2. 상승 초기 : 거래량이 일부 아파트를 중심으로 국부적으로 증가하며, 심리가 눈에 띄지는 않지만 소폭 반등. 이때는 하락하다가 보합하는 지역이면 상승할 수 있는 에너지가 축적되고 있닥도 이해해도 된다. 1군 아파트 매매가 우선이고, 어려우면 15군 2군 아파트도 좋다.
3. 상승 진행 단계 : 한 지역의 부동산 거래량이 크게 증가되는 것을 확인할 수 있고 심리지수도 큰 폭으로 상승.
1군, 각 동의 핵심 아파트까지 범위가 넓어진다.
출처 : 월급쟁이의 첫 부동산 공부 , 마중물 지음

데이터를 찾으면서 읽어봤는데 처음에 데이터를 보는 것이 익숙하지 않아서 힘들 수도 있겠다. 이건 일단 한번 해보고 다시 포스팅으로 정리를 해봐야 겠다.