06. 부동산 소액 투자의 정석('19.10) | 김원철 (부동산 김사부)

부동산 투자와 돈에 대한 마음 가짐, 구체적인 실행 방법, 소액 투자에 적합한 투자처의 옥석을 가리는 노하우가 담겨 있다.

이 책은 어떻게 하면 돈을 더 많이 벌 수 있을 것인가에 대한 이야기보다 돈과 투자에 대한 마음 가짐에 대해서 강조하고 있다.  특히 부동산 실력이라는 추상적인 개념에 대해서 끊임없는 사례 습득, 각 사례의 결과 체크, 사례를 통해 배울 점 정리 등을 통해 실력이 향상된다는 구체적인 방법에 대해서 이야기하고 있다. 책 제목인 '소액 투자의 정석'에 맞게 소액으로 투자할 수 있는 아이템들이 소개되어있고, 이를 투자할 때 절대 피해야 할 것과 반드시 잡아야 하는 기회에 대해서 명확하게 나와있다. 소액 투자처로 소개한 아이템들은 다음과 같다. 난 우선 아파트 투자를 해볼 생각이지만, 기본적으로 알아두면 좋을 내용들이다.

1. 소액 아파트 투자 : 비로열 아파트, 미분양 아파트, 입주 급매 아파트

2. 빌라 : 신축 빌라, 뜨는 지역의 낡은 빌라, 대지지분이 넓은 빌라

3. 택지개발 지구의 오피스텔, 대지지분이 넓은 빌라 

 

** 부동산 공부는 끊임없는 사례 습득, 각 사례의 결과 체크, 사례를 통해 배울 저 정리 등을 통해 실력이 향상된다. 지식보다 중요한 것은 '판단력'이다. 현명한 '판단'을 하기 위해서 공부하는 것이다. 공부한 만큼 달콤한 보상을 주는 것이 부동산이다. 

 

책에서 제시한 뉴 전세 레버리지 전략을 이해하니 전체적인 로드맵이 이해되는 느낌이다.

뉴 전세 레버리지 전략을 펼치는데 필요한 필수 조건 두 가지를 기억하자.

첫째 연 3천만원의 종잣돈을 모아야 한다. 초기 4년 동안 매 년 3천만 원씩 투자하는 조건이다.

둘째 매 년 연 복리 12%로 증가 시킬 수 있는 물건에 투자해야 한다.

투자 물건을 구 할 때는 아래 사항을 가장 주의해야 한다. 그리고 이 런 투자처를 발굴하는 것은 끊임없는 공부, 경험, 사례 분석을 통해 내공을 쌓아야 할 수 있다. tactical 한 것들에 대해 단련한다면 이 방법론은 꽤나 괜찮은 방법이다. 4년마다 매도하는 전략이지만 이는 상황에 따라서 얼마든지 변형해서 운영 가능할 것 같다. 결국 공부로 귀결된다. 
1. 지속적으로 주택의 전세가격 상승이 예상되는 지역
2. 전세가율이 85% 이상인 지역 
3. 4년안에 투자 원금 회수율 100% 인 지역

 

매 년 3천만원 투자금의 투자처 발굴, 연 12%의 수익을 올린다면 대략 아래와 같은 가격 시나리오가 나온다고 한다.

1년차 3000만원 갭투자로 1채 매입 2년차 3000만원 갭투자로 1채 매임 3년차 3000만원 갭투자로 1채 매입+ 1년차 주택 3763만원으로 매도 = 6763만원 4년차 3000만원 갭투자로 1채 매입 + 2년차 주택 3763 수익후 매도 =6763만원 5년차 8,484만원 (6,763*1.12복리 6년차 8,484만원 7년차 1억 642만원 8년차 1억 642만원 9년차 1억 3,349만원 -> 5천, 5천, 3300만원으로 3채 매입 ** 10년차 1억 3,349만원 -> 5천, 5천, 3300만원으로 3채 매입** 11년차

가장 기억에 남는 구절은 경기 침체, 부동산 위기가 올 때 이를 역이용하여 자산을 증식하기 위해서는 위기가 올 때 운용할 현금이 있어야 한다. 그리고 그 위기를 극복할 수 있다는 확신이 있어야 한다는 부분이다.

경기 침체, 자산을 싸게 살 수 있는 기회가 왔을때 희망을 갖고 베팅할 수 있는 능력을 갖추기 위해서는 공부해야 한다. 그것이 투자 고수로 가는 길이라고 한다. 특히 이 책에는 작가님의 10년 넘는 부동상 상승 하락 위기에 대한 이야기가 녹아 있어서 간접 경험을 할 수 있었다. 위기에 샀다고 하더라도 결국 좋은 부동산을 샀다면 결국 보상을 받을 수 있다. 그리고 어느 정도 현금 흐름을 확보한 상황에서 가치가 있는 부동산을 사둔다면 반드시 승자가 된다고 한다. 기승전 공부이다.

그리고 이 책에서도 앞선 책들과 비슷한 흐름을 이야기 하고 있다.
위기가 오면 건설사들이 공급을 하지 않는다.

매매가는 떨어지지만 전세가는 오른다.

위기가 발생한 당시에 매매/전세가격 모두 떨어지지만, 얼마 지나지 않아 회복되면 모든 가격이 정상화된다.

매매 가격은 떨어지지만 전세 가격이 오르는 원리가 여기에 있다.

부동산 소유자들은 현금이 생긴다. 그 현금으로 매매가가 떨어진 다른 주택을 매매할 수 있다.
★위기에 견디고 승자가 될 수 있는 가장 중요한 조건★ 

첫째, 가치 있는 부동산을 갖고 있어야 한다. 

둘째, 적절한 현금흐름이나 현금을 준비하고 있어야 한다.

어떤 사항에 대해서 확신을 가지고 과감하게 베팅할 수 있는 것 그게 바로 실력이다. 
어떤 투자처가 좋다는 정보를 들었고 그렇게 이해를 했어도, 베팅할 수 있을 만큼 좋은지, 지금 가격이 매수해도 될 가격인지 매수해도 괜찮은 시점인지 판단하는 건 생각보다 쉽지 않고 이것이 실력인데 실력은 생각보다 빨리 늘지 않는다. 
부동산 투자 실력을 쌓는 데는 다소 시간이 걸린다. 
진정한 실력을 쌓으려면 더 많은 사례를 더 많이 습득해야 한다. 그래야 내 앞에 적당한 투자 물건이 나타났을 때 확신을 가지고 실행에 옮길 수 있다. 임장은 하나의 사례 습득을 위한 발판을 마련하는 것이다. 현장에 가서 보고 느낀 것을 기록해서 정리하고, 2년 뒤 그곳의 결과까지 파악해야 나의 진정한 사례가 된다. 

** 부동산 공부는 끊임없는 사례 습득, 각 사례의 결과 체크, 사례를 통해 배울 저 정리 등을 통해 실력이 향상된다. 지식보다 중요한 것은 '판단력'이다. 현명한 '판단'을 하기 위해서 공부하는 것이다. 공부한 만큼 달콤한 보상을 주는 것이 부동산이다. 출처 : 부동산 소액 투자의 정석 ('19.10) | 김원철

부동산 소액 투자의 정석