02. 월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너나위 지음 13년차 워킹맘에게 시작 할 힘을주는 책

이 책은 챗바퀴 같은 삶을 사는 월급쟁이들에게 현실을 직시하고 깨닫고 움직이게 해주는 책이다.

"특별히 꿈이 없었던 일상과 그러한 일상을 잠시 잊게 해주는 일탈 사이를 끝도 없이 왕복할 뿐이었다. "

앞 부분은 맞벌이 부부로서 공감되는 부분이 너무 많았다. 나의 신랑과 비슷한 혹은 나의 3~5년 회사 선배가 느꼈던 암담한 감정이 오롯이 느껴졌고, 그가 그 문제를 돌파해 나간 이야기들이 공감되고, 자극되고, 경외감도 들었다. 2014년에 나도 부동산에 관심(?)이 많았고 너바나님의 책도 사서 읽었는데.. 실천하지 않은 수 많은 사람들 중 하나였다. 뒤돌아 보니 그때가 나의 인생을 바꿀 수 있는 절호의 기회들이였던 것 같다. 그래서 나는 한동안 부동산 그래프를 보지 않았다. 나는 투자에 있어서 회피형같다. 그러다 보니 투자에 복기의 과정이 없고, 그렇기 때문에 배움과깨달음이 없었다.

내가 회사에서 시간만 썪힌다고, 내가 하는 일은 그냥 시켜서 하는 일이고 의미가 없다는 것에서 벗어나서, 경제적 자유를 누리기 위한 SEED 머니를 모으기에 더 없이 좋은 환경 이라는 것을 직시 해야곘다. 그리로 이 상황을 나에게 유리한 걸로 만들어야 겠다. 

궁극적으로 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 돈을 쓰는 방식을 바꿔야 한다.

월급쟁이 부자로 은퇴하라 , 너바나 지음

경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너바나 지음

처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기 까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 '잃지 않는 선에서 경험 쌓기' 였다.

월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너바나 지음

 

바로 시작 할 수 있는 구체적인 방법을 가장 쉬운 방법으로 제시한다. 요약하면 10가지 단계는 아래와 같다.

자랑을 위한 성공담이 아니라, 무엇 부터 시작하면 되는지 자세하게 알려주는 점이 참 좋았다. 저자가 말한 투자 단계는 이와 같다. 지역선정 -> 사전 조사 -> 현장 조사 -> 실전 투자. 각각 어떤 사이트에서 어떻게 정리하면 좋은지 상세하게 나와있다. 나는 전에 무턱대고 부동산부터 갔었는데, 그 방법은 정말 틀렸던 것 같다. 사전에 모든 조사를 마친뒤에 확인을 하러 가는 것이 임장이였다. 그래서 임장은 한번에 가면 안된다. 

 

1. 지역 선정

부동산 지인 사이트에서 전세 시세와 전세가율을 아래 양식대로 정리한다. 시도 / 시구 / 평당 매매 / 평당 전세 / 24기준 매매 / 24기준 전세 / 매매-전세 / 전세가율 / 연월

 

2. 투자금의 규모

조인스 랜드에서 '전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3~5천만원 가량이 단지가 많은 지역' 을 임장 지역으로 정한다.

 

3. 입주 물량 파악

'부동산 지인' '호갱 노노' '아파트 실거래가' 사이트에서 입주 물량, 입주 시기를 본다. 이때 권역별로 봐야한다. 서울 강서구 입주 물량이 적어도 경기도나 서울에 입주 물량 많으면 영향 받는다.

 

4. 미분양 물량 파악

국토 교통부 사이트와 부동산 지인에서 확인 가능하다.

 

5. 임장 지역 선정 및 손품 팔아서 정보 모으기

위 과정을 통해서 임장갈 지역을 추려낸다. 그 다음은 손품을 팔아서 그 지역에 대한 상세 정보를 적어나가는 것이다.

일자리/교통 / 환경 / 학군 / 지역 분위기 에 대해서 손품을 파는 사이트, 봐야 할 항목이 정말 자세하게 나와있다.

 

6. 가격

네이버 부동산을 통해서 임장 지역의 모든 아파트의 가격을 아래와 같은 양식을 채운다. 그리고 중개소에 전화해서 세입자 입장에서 물어본다.

시

구

동

마을

단지

입주연월

세대당주차대수

용적률

공급면적

전용면적

평형(공급면적 기준)

세대수

구조

형태(복도식/계단식)

전세가

매매

전세

전세가율

평당 매매가

조사일자

임장여부

초등학

7. 임장

네이버 부동산을 통해서 임장 지역의 모든 아파트의 가격을 아래와 같은 양식을 채운다. 임장을 갈 때에는 하루만 갈게 아니고 일주일 정도 계속 그 동네의 모든 곳을 본다는 마음으로 눈과 발이 기억할 수 있도록 한다. 그리고 중개소에 전화해서 세입자 입장에서 물어본다.

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8. 중개소 방문

임장에 대한 팁을 얻을 수 있었다. 나는 그동안 부동산을 다닐때 중개인에게 이끌려 다니는 경향이 있었다. 이 책을 통해 가장 기억에 남는 것 세 가지가있다. 첫째, 약속을 잡을때 초보자는2~3곳의 중개소를 3~4시간 간격으로 잡는다. 2시간 소개받고 1시간 정리하는 방식으로 진행한다.

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9. 매물 확인

둘째, 집을 볼때는 중개인가 이끄는 대로가 아니라 내가 정한 순서대로 집을 꼼꼼하게 본다. 이때 특히 누수를 정말 잘 확인해야 한다. 셋째, 중개소에 와서는 중개인에게 ★ 그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 이차인인지, 잔금 지급 일자, 수리 사앹, 매매가, 전세가 등을 정리해달라고 부탁한다. 메모 내용을 토대로 부동산 중개인과 각 물건을 짚어가며 이야기를 나누면서 정리하기 위해서다. 그 다음 다음 중개인을 만나기전에 자료를 정리하는 시간을 꼭 갖다. ★ 그리고 그 중개소에서 봤던 물건중 넘버원을 정해야 한다.

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10. 투자 결정

매물이 정해졌다면 그 때부터는 협상이다. 이 때는 무조건 내가 원하는 것만 얻으려 하지말고, 계약금을 더 준다던가, 잔금을 올린다던가 하는 등 매도자 입장에서 반길만하 협상 카드를 제시해야 한다.

★서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너바나 지음

11. 임대 놓기

임대를 잘 놓는 법 4가지. 1. 가격 2. 집상태 3. 입주 가능시기 4. 사람 이다. 특히 입주 가능시기는 잔금을 치르는 시기가 전세 비수기라면 계약 기간을 27개월 이런식으로 늘려서라도 전세를 빼는 시기는 성수기로 잡는다. 비수기는 6~8월, 11~1월이고 성수기는 2~3월, 9~10월이다. 그리고 특히 중개인의 성향을 보고 내놓을지 결정하고, 진전이 없으면 가능한 여러 부동산에 내놓는다.

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반드시 기억해야 할 것은 투자 기준이다. 첫째 저평가, 둘째 적은 투자금 (중개료, 취등록세 포함 전체 투자가 5천은 넘지 않도록) 셋째, 여유자금 (전세가 하락시 대응 할 수 있는 현금 유동성)

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진솔한 말투로 전하는 경험담은 따듯하다 못해 뜨겁다.

월급쟁이 부자들 TV를 챙겨듣는 편인데, 책을 읽는 동안 너나위님 음성 지원이 되는 것 같았다. 거짓이나 허구, 꾸밈없이 3년간의 찐 경험담을 바탕한 조언이 가득하다. 특히 아래 네 가지의 투자 내공을 쌓는 노하우를 전달하는데 지금 그 자리에 있기 까지의 피나는 노력이 절절히 느껴졌다. 이 노하우는 매우 담백하고 꾸밈이없다. 특히 임장을 다니면서 입술이 부르트고 발톱이 빠지고 하는 등의 이야기는 여타 다른 책들처럼 영웅담이 아니라 경험담으로 와닿았다. 스토리가 있으면 더 끌리는 법인데 아마도 너나위 님이 한떄 회사원이였다는 것이 이 동질감의 원인인것 같다. 대부분의 사람들은 방법을 모른다기보다 그 것을 실행하는 것에 어려움을 느낄 것이다. 그렇기 때문에 방법론을 넘어서 스토리로 이야기를 시작한 이 책이 더 와닿았는지도 모른다. 너나위님의 담백한 투자 사이클은 아래 4가지로 좁혀진다. 특히 6개월 이상 꾸준히 해야 한다는 내용에서 나도 나를 더 다잡는다. 

1. 경제와 투자 관련 서적 읽기

2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기

3. 실제로 투자 실행하기

4. 1~3번까지 반복하기.

★투자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상 무언가를 지속적으로 해야 한다. 바로 이 꾸준함 때문에 투자의 결과가 달라진다. 조금만 힘들어도, ' 하루만 쉴까?' '일주일만 놓아볼까?' '한달 정도 잠시 마음을 추스르는 건 어떨까?' 같은 생각이 내 머릿속에 어김없이 들어찼다. 하지만 그런 생각이 들때마다 가족의 얼굴이 떠올랐고, 어느덧 나와 함께 같은 곳을 바라보게 된 친구들도 생각났다. 투자 동료들은 때론 내게 긍정적인 자극이 되기도 했고, 힘들 땐 위로가 되기도했으며 내가 겪고 있는 어려움에 실질적인 도움을 주기도 했다.

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그리고 무엇보다 직장인 투자자로서 지켜야 할 것들에 대해 이야기 해주는 부분은 본격적으로 투자를 시작 할 때 큰 도움이 될 것 같다. 어떤 경우에도 가정을 우선순위에 두어야 하고 절대적인 시간을 각각 만들어야 한다는 것. 이 떄 불필요한 모임은 후순위에 놓아도 된다는 것이다. 특히, 좋아하는 것을 찾기전에 할 수 있는 것을 좋아하기위해 매진하라는 말은 정말 지금의 나에게 딱 필요한 조언이였다.

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이 책은 다른 경제서, 부동산 책들과 다르게 너무나 가까운 사람이 조곤조곤 경험담을 이야기해주는 따뜻한 책이였다. 저자의 말대로 공은 나에게 던져졌고 받을지 말지는 내가 경험해야한다. 나는 지금 내공 쌓기의 첫 번째인 경제서 읽기부터 도전중이다. 계획대로 100권을 모두 읽으면 어떤 변화가 생길지 기대되고 궁금하다. 

월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너나위 지음