36.내 집 없는 부자는 없다. -대치동 키즈-

 
 

내 집 없는 부자는 없다.

 
 
본 것

평범한 월급쟁이가 '부자'의 반열에 오르기 위한 가장 현실적인 방법에 대해 이야기한다.

가장 공감되는 부분은 '생애 주기에 필요에 의해서 하게 되는 인문학적 내 집 마련 투자' 라는 개념이다. 이 자산이 뿌리 자산이 되어 줄기, 잎 자산으로 확장을 하면서 부자의 관점으로 세상을 바라보게 된다는 것이 핵심이다. 뿌리 자산의 조건은 모두가 갖고 싶어 하지만 공급은 적은 '희소성' 이 있어야 하고, 실수요층이 두터운 '환금성' 이 있어야 한다. 아이를 키우는 입장에서 이런 주거지를 알아보는 것은 그렇게 어려운 일이 아니다.

두 번째로 인상깊었던 부분은 '3분위 소득' 의 역설적인 부분이다. 소득 분위를 1~5분위까지 나눴을때 가장 낮은 1분위, 가장 높은 4~5분위는 기회가 있는데 3분위는 용적률이 높고 구축 아파트로 구성되어 있으며, 살기 적당한 근린 상권이 형성되어 더 나아질 희망이 없는 곳이라는 것이다.

세번째 부분은, 안정적인 생활에 익숙해져서 노후대비를 하지 못했을때에 발생할 위협적인 상황과 그를 피하기 위해 내가 오늘 해야 하는 일들의 중요성을 깨닫게 한 부분이다. 조금만 방심해도 일상은 해결해야 할 사소한 것들의 향연이다.  

깨달은 것

1. 부동산은 매일 움직일 필요는 없지만, 씨앗을 심고 기다리는 것은 너무너무 중요하다.
목표를 정하고 행동을 하는 것이 너무 중요하다.

2. 가족의 행복을 희생하면 안된다. 투자를 위해 가족의 희생을 강요하지 말자. 나와 우리 가족에겐 오늘도, 내일도 너무 중요하다. 이제 첫째가 4학년이 되는 시점이니 오래 살 거주지가 필요하다.


BM
1. 23년 초부터 모두 하락장이라고 했는데 나는 아직 이 하락장을 자산확대에 이용하지 못했다. 뿌리 자산이 될 수 있는 첫번째 자산을 어서 취득해야 겠다.

2. 불꽃 처럼 화라락 타오르진 않더라도 부단하게 노력해야 겠다는 생각이 들었다.

 
기억에 남는 문장 
p.40 부동산 투자자에게 중요한 건 어떠한 이유로든 부동산 시장에서 이탈하지 않는 것입니다. 이탈하는 순간 돈의 감각을 잃어버리고 기회를 보는 안목을 잃어버리기 때문입니다. 
 
P. 43 부동산 투자에서 투자의 기회를 아는 것은 투자금을 확보하는 것만큼 중요합니다. 안타깝게도 투자의 기회는 아는 만큼만 보이기 때문에 부동산 시장을 바라보는 시야가 좁고 AI 빅데이터와 같은 최신 부동산 정보 도구에도 서툰 부동산 초심자가 누구나 인정하는 최고의 기회를 잡기란 쉽지 않습니다. 그리고 그 기회를 알았다고 해도 초심자의 결정장애로 인해 고심하면서 한 발 늦게 됩니다. 
 
p.53 2010년대 이후에 부동산 시장, 특히 아파트 시장은 양적인 시장에서 질적인 시장으로 변화하고 있습니다. 특히 전국의 주택 보급률이 100%를 넘어서고 서울의 주택 보급률이 95%를 넘어서면서, 단순히 집을 구하던 시절에서 벗어나 더욱 살기 좋은 집을 선호하는 경향이 두드러지기 시작했습니다.
 
p.54 소득 상위 그룹인 4~5분위가 선호하는 지역은 증가한 출산율로 인해 다음 세대가 지속해서 거주 수요를 만들어냅니다. 거주 조건에 대한 그들의 누높이는 여행, 유학, 취업 등 다양한 해외 거주 경험을 통해 점점 섬세해지며, 이에 비례해 그들을 만족시키기 위한 지역 인프라와 주택 시공 기술은 점점 발전합니다. 그리고 부와 신분의 대물림, 더 나은 교워과 직업을 통해 유입된 풍부한 자금이 몰리며 그들이 선호하는 부동산의 가격우 올라가고 진입 장벽은 점점 높아직니다. 그 결과 이들이 선호하는 지역의 부동난은 상권, 교워, 인프라, 주택 상품에서 완전한 질적인 시장으로 변화해 전국적인 워너비 수요를 만들고 대단한 시세상승을 이끌어내게 됩니다


● 이 부분에서 인상깊었던 점은 소득 4,5분위 고소득과 소득 1분위 저소득은 기회를 얻는 반면 소득 3분위 거주자들이 거주하는 지역의 한계를 언급한것이 인상깊었다.

소득 3분위 거주자 생활권. 도심에서 대중교통 1시간 이상 떨어지고 근린상권 활발하지만 구매력낮고 4~5분위 거주지역 위치한 백화점과 학원가 이용할수 있는거리에 위치해서 프리미엄상권, 학군이 형성되기 어려운지역. 높은 용적률, 낮은 평단가 중소형 아파트가 많아서 재건축, 재개발도 어려운 그런곳. 지방 중소도시나 수도권 외곽 소규모 아파트 단지들을 의미한다.  애매한지역, 애만계층.

즉, 질적인 양극화는 가속화되고 선택의 폭은 좁아질것이다. ☆지금 가격적으로 접근 가능할때 미래의 4~5 분위가 될 만한 지역을 눈여겨보고 선점해두어야한다. 
그 지역이 어디인가? 그게궁금


p.66 며칠 고민해보지만 투자를 하지 않아도 달라지는 건 없으니 이내 "설마, 무슨 일이 일어나겠어?" 하며 다시 살던 대로 삽니다.

안타깝게도 우리가 일상의 편안함에 묻혀 둔감해 있는 동안 미래의 사건은 '설마' 하고 예상한 시기보다 빨리 다가오고, 어느 날 갑자기 우리는 '설마'의 역습을 맞이하게 됩니다. 갑자기 나가라는 통보를 받거나 회사나 부서가 매각을 당하거나, 어느 날 내가 가진 기술을 찾는 회사가 더 이상 없는것을 깨달으면서 '설마'가 주는 안위를 믿고 미리 자산 소득을 만들지 못한 내 자신을 책망하게 됩니다.

지금의 1억원은 8.2년 후에는 약 6천만 원 정도. 18년까지 연평균인플레이션 7.3%씩 늘어남. 

p.92 부동산 침체기는 대중이 "부동산은 거품이고 끝났다" 라고 느끼고 매수세를 완전히 거두는 시기로, 그로 인해 집이 안팔리고 전세 대란이 일어나는 2~3년의 짧은시기
이때는 가격이 바닥을 다지지만 시장의 공포가 만연하기 때문에 현금을 지키는 것이 당연ㅇ새지고 감히 투자할 생각을 하긴 어렵다.

강력한 동기부여
: 부동산 시황이 아닌 자신과 가족의 생애 주기에 맞춰 더 나은 환경을 가기위해 투자하는 생애주기를 활용한 투자법.


생애주기에 인문학적 동기 즉, 내 가족이 오래 살집이 그런 좋은 동네가 필요하다는 동인은 침체기에 투자할 용기를 준다.

p.119  희소성
부동산에서 희소성은 가치를 판단하기 위한 가장 중요한 다어인데, 전제는 반드시 그것을 원하는 두꺼운 수요층이 있어야 한다는 것입니다. 대표적인 것들을 사례로 거론했지만 이러한 희소성은 우리가 사는 동네, 더 작게는 아파트 단지 내에서도 적용할 수 있습니다. 부동산 매매가 이루어지는 모든 곳에서는 언제나 수요 공급 법칙이 적용되기 때문입니다.
 
p.134 환금성
투자이후 실거주 매매가 따라올지 가늠하려면 전세가 상승 흐름을 주목해야 한다. 저세는 100% 실거주 목적이므로 지역의 호재보다 거주환경 등 내재가치 민감하다. 예를 들어 위례, 광교 같이 기존 구도심과 차별화된 생활 인프라가 있는 곳이나 새로운 거주 트랜드를 반영한 신축 아파트, 혹은 아이의 면학 분위기에 영향을 주는 학군 지역 등은 실거주의 차별성이 있기 때문에 시황에 관계없이 점진적인 전세가 상승이 일어난다. 
 
p.148 부자가 된다는 것
 
부자가 된다는 것은 자산가와 경제적 자유인이 동시에 되는 것이라는점에서, 자산가가 되는 것과 경제적 자유를 이루는 것은 동전의 양면과 같습니다. 그렇다면 자산가도 되면서 경제적 자유를 얻기 위해선 어떻게 해야 할까요? 
자산가가 되기 위해선 자산이 있어야 하고 경제적 자유를 얻기 위해선 시간 소비와 스트레스를 최소화하면서 얻을 수 있는 현금 흐름이 필요합니다. 이 두 자기를 동시에 잡기 위해선 내가 소유한 유형자산인 부동산을 늘리고 신경을 많이 쓰지 않아도 스스로 실질적인 현금 창출이 가능하도록 말랑말랑하게 만들어서 선수환 시켜야 가능합니다. 이번 장에서 소개할 부자로 가는 선순환 투자가 바로 이 질문에 대한 답입니다.
 
p.154 부자의 눈
부자의 눈은 처음 종잣돈을 시작으로 실거주 투자를 하고 또 그 이상으로 하나씩 자산을 늘려나가면서 처하는 새로운 상황에서 고민하고 공부하면서 서서히 떠지는 것입니다. 그 과정에서 알게 되는 무궁무진한 기회와 그것을 잡아가는 희열을 느끼다 보면 자기도 모르는 새 어느덧 평범한 서민의 눈에서 부자의 눈으로 세상을 다르게 바라보고 있을 것입니다.
 
 
p.156 ★ ★ 부자로 가는 자산의 선순환
부자로 가는 자산의 선순환이란 시장의 파도에 강한 환금성 좋은 최초 자산이 돈의 가치 하락에 따라 자연스럽게 가치가 오르는 동시에, 지속적은 투자금을 만들어주면 이를 기반으로 매입한 추가 자산들이 다시 투자금을 불리고, 스스로 가치가 올라가면서 전체 자산이 지속해서 늘어나는 순환 상태를 말합니다. 
 
이런 선순환 부동산 투자에서 가장 중요한 건 입지도, 화려한 매매 기술도 아닌 '마르지 않는 현금흐름을 갖추는 것' 입니다. 
 
뿌리 자산 - 최초의 투자금'뿌리 자산'
전세금을 올려 받을 수 있으면서 실수요가 풍부한 입지에 있는 비교적 건축 연한이 짧은 아파트.
상승장에서는 매매수요에 의해 자산 가격이 오르고, 하락장에서는 전세 수요에 의해 전세 가격이 오르는 상품.
가잔 긴 전세기간이 필요한 학부모 수요가 몰리는 곳이 유리하다. 대출이 없어야 하고, 임대주택사업자의 임대료 상한선 5%기준으로 2년에 한 번씩 받는 전세금의 합이 최소 1억원 정도가 될 때까지 지속해서 확보할 필요가 있다. -> 환산해보니 전세금이 20억원이다. 전세금 20억을 목표로 전세-매매차이 투자를 진행하는 것이라는 것이다.
 
줄기 자산 - 투자금을 불리기 위한 '줄기 자산'
뿌리 자산으로 부터 받은 최초 투자금으로 불리는 역할. 1억 이하 소액으로 할 수 있는 시세차익형 상품.  재개발, 분양권, 전세낀 아파트의 일반 매매나 경매를 통한 매매 후 양도차익을 얻을 수 있어야 합니다. 3년 이내의 중 단기 보유 후 매도하는 전략이 필요하다. 
 
잎 자산 - 경제적 자유를 위한 '잎 자산'
 
p.266 부동산 투자를 통해 자산을 쌓으려고 하는 목적은 보다 현실적이고, 정량적이 아닌 정성적이어야 합니다. 그리고 그것은 단순히 막연한 부자가 되겠다는 것이 아니라 자산에서 나오는 수익을 통해 자본주의의 매트릭스에서 벗어나 경제적, 시작적 자유를 얻기 위함이어야 합니다.